12月14日,由中物智库主办的“长大之后”2023熙说物业年度演讲在北京·中华世纪坛剧场举办,这是行业内首次以这类形式来畅聊行业发展。
中物智库创始人杨熙作为主讲人,回顾了行业四十二年的发展变化,聚焦物业行业和企业相关十大热点话题、业务方向作为本次分享的主题,并对2024年行业的发展趋势进行预测。
以下是“2023熙说物业年度演讲全文”,与诸位分享。
各位好朋友、各位物业同仁,大家下午好!欢迎来到2023熙说物业年度演讲的现场,我是中物智库的创始人杨熙。
今年,我的演讲主题是“长大以后”。
为什么会选择这个主题呢?
1981年,深圳商品房小区东湖丽苑成立了内地第一个物业管理处,同期也成立了第一家物业服务企业——深圳物业管理公司,中国的物业管理从深圳正式起步。
40多年以来,城市化进程、基础设施建设和房地产行业的快速发展,为物业行业带来了巨大的增量市场,高峰时期,每年房屋新开工面积几乎都在20亿平米以上。
政府、企事业单位不断推进的后勤服务市场化改革,也让原来由政府、企事业单位自管的各类住宅及非住宅项目,陆续向市场开放,使得物业企业得以有机会去挖掘巨大的存量市场。
我们的物业管理行业、我们的物业服务企业,正是在这样的市场环境滋养下,快速成长,个子长高了、身体长壮了。
根据中国物业管理协会的数据,预计在2023年年末,中国物业管理行业营收将达到1.69万亿,总管理面积将达到约391亿平方米。
2014年以来,物业企业开始集中走向资本市场,成为公众公司。这个行业已经有64家上市企业,总市值达到2700亿,高峰期市值超到万亿。
这个行业的头部企业碧桂园服务,已经有400亿以上的营收规模,合约管理面积近18亿平米,管理7000+多个不同类别的项目,为超过900万的业主及商户提供服务,员工管理规模达到20多万人。
与此同时,物业企业也在不断推进服务的产品化、标准化、智慧化改造,积极探索多元化的新业务。
所以,我们今天可以说,物业行业和物业公司不论是从身体上还是心智上,都已经算是长大了。
长大以后会有哪些变化呢?
首先是,我们好像没办法持续快速长高、长壮了。
国内大规模的基础设施建设和房地产开发已经基本接近尾声,支撑物业管理继续快速发展的土壤已经不在。
人工成本不断上涨,物业费很难提升,将进一步考验物业企业的服务品质和降本增效能力。
最近行业非常关注的话题是,广州发改委再一次明确前期住宅物业费指导价“最高不超过2.8元”。其实大多数地区的物业服务政府指导价已经有十年甚至更长的时间没有变化,本已经不适应人工等成本持续上涨的实际情况,一些地区本来在酝酿是否能松绑物业服务指导价,但经历广州本轮舆情后,估计短期很难再启动调整。
物业费市场化定价仍然是道阻且长,这是行业面临的最大的问题之一。
第二个变化是,我们必须要独立起来了。
巴菲特的搭档查理·芒格有句话是这样说的:走到人生的某一个阶段时,我决心要成为一个富有之人。这并不是因为爱钱的缘故,而是为了追求那种独立自主的感觉。我喜欢能够自由地说出自己的想法,而不是受到他人意志的左右。
在房地产行业的大变局之下,曾经追求千亿规模、高杠杆、高周转的开发企业纷纷暴雷,原来是助推器的地产母公司,现在转变为物业公司的“拖油瓶”。
物业企业开始主动或被动,降低对母公司的依赖,不再承接无法回收现金的非业主增值业务,并计提应收账款坏账。未来随着房地产市场调整的尘埃落定,无论从股权还是经营层面,物业企业会更加独立。
第三个变化是,长大以后,还要面临争议和诋毁。
社区矛盾冲突的加剧,类似物业费调价的新闻,在自媒体时代被放大,导致“取消物业”的污名化现象似乎愈演愈烈;在激烈的市场竞争下,行业品牌企业带资进场抢夺存量住宅物业项目;在公建市场上,不合逻辑的低价投标、中标,让经营活动更卷更困难。
第四个变化是,长大以后,也会面临更大的机遇和挑战。
在资本市场和自有现金流的加持下,物业公司有机会切入一些属性接近的广阔赛道,比如城市服务、FM设施管理、团餐等等。
蒙眼狂奔的年代结束了,长大以后的物业行业、物业企业,迎来了发展的机遇,面临着各种成长的烦恼,高质量发展,精细化运营,战略调整势在必行。
面对以上这些变化,可能很多物业人会比较焦虑。
畅销书《认知觉醒》的作者周岭在这本书中讲到:“焦虑的原因就两条:想同时做很多事,又想立即看到效果”。
今年,我和我的伙伴们共同成立了中物智库,我们认为物业行业是可以持续发展基业长青的行业,物业企业都有百年老店的基因,虽然当前行业和企业都面临一些困难,但物业行业是时间的朋友。我们愿意与物业行业一起做时间的朋友!长大以后,我们共同面对。
取消物业-这个世界是否欠我们一个理解
今天刷抖音,看微信视频,已经占据了我们绝大多数的碎片时间。
我们物业人,打开抖音,刷微信视频,迎面而来会看到平台基于用户属性推送的“取消物业”的内容。
比如“某地打响了取消物业第一枪”、“物业真的是要完蛋了,90%的业主同意取消物业”、“全国取消物业、国家要动真格了”。这样的视频,动辄上千、上万的浏览和点赞量。
物业行业被污名化了。每个热爱这个行业的从业者都会觉得很心痛、很悲哀。
我们认真研究了抖音、视频上喧嚣“取消物业”的账号,我们发现,这些账号主要分为三大类:
第一类:房产自媒体、房产中介账号,名称多为“某某探房”、“某某说房”,主要为房地产中介、全民营销导流;
第二类:法律法务服务账号,名称多为“某某法律服务”,主要为承接与物业相关的法律服务业务,讨论物业话题引发关注;
第三类:各类营销帐号,随时蹭社会热点,哪个话题热门,能有流量就发哪个话题,利用业主与物业的矛盾博取眼球,顺带推销橱窗中的几十、几百件商品。
我们还追溯了,网络广泛流传的“90%业主赞成取消物业”的说法,发现这个调查来源于,腾讯房产2021年推出的物业服务调查报告。
我们暂且不论,服务调查报告取样的网络参与人群代表性、客观性、公允性问题。
仅以腾讯房产自身的报告来看,当时调查的问题是,“你是否想更换物业公司?”调查显示,64.84%的业主想换成其他公司,26.75%的希望业主自治,8.41%不想换。
最终这个调查结果,变成了以讹传讹的“90%的业主赞成取消物业”,并广为传播,这显然非常偏颇。
钱钟书的《围城》中说到:流言这东西,比流感蔓延的速度更快,比流星所蕴含的能量更巨大,比流氓更具有恶意,比流产更能让人心力憔悴。
面对流言的横行,中央网信办也开启了清朗行动,聚焦网络戾气容易滋生的重点环节,从严打击恶意攻击谩骂、挑起群体对立、宣泄极端情绪等问题。
物业人应该积极行动起来,向断章取义、哗众取宠、胡编乱造的视频反击,还行业一个清朗的舆论环境。
上个月,河北、沈阳、深圳等多地物协呼吁通过正常渠道反映物业问题,强烈抵制蓄意诋毁物业行业的网红“臧某某”的言论,打响了行业反击的第一炮。
在对突破底线的攻击抹黑进行坚决斗争的同时,我们也应当认识到,这一切产生的深层次的原因是什么?
复旦大学经济学院兰小欢教授在《置身事内》一书中写道:在经济增长减速时,社会对不平等的容忍度会削弱,贫富差距更容易触发社会矛盾。
当前,经济下滑让居民的收入受影响,确实让业主与物业的矛盾更容易被激化。
蔚来创始人李斌说:不要觉得别人都要害我们,多反思,多内省,有则改之无则加勉,我们每一个负面后边都有很多我们自己值得反思的地方。世界不欠我们一个理解。我们要适应这样一种复杂的舆论环境,但最关键的还是把自己的事做好。
对于取消物业的声音,我们也向行业内部人士,做了问卷调研,60%的人认为“应该理性看待,正视行业的不足”。
从第一性原理来讲,物业的核心价值应该是,通过精心的运维、保养,确保物业的使用功能和价值,延长物业的使用寿命。而近十年来行业发展的主流方向偏离了核心价值,做得不够好,对外推广也不够,业主对此普遍没有好的体验感。
中信证券的分析师陈聪在自己的个人微信号评论:
“这个行业从来不宣传不动产资产的运维养护需要,经常去宣传门岗保安向业主敬礼。物业服务公司应该宣传的是,经过我的维修养护,我的小区的泳池又能用了,水景又能开了,社区安全可靠了,楼道的电灯都亮了,电梯从来不出故障,下雨的时候车库不会被淹了,消防设施安全可靠了”。
不得不承认,我们物业行业在品牌宣传方面确实存在很大的问题。
金一南在《胜者思维》一书中说到:冲突本身不能成为危机,冲突是一个漫长的过程,危机是冲突即将发生转折和质变的临界点。无穷无尽的偶然事件推动历史的必然,你怎么处置好这些偶然事件,决定你未来的发展。
回到“取消物业”这件事情本身,我们认为物业是不可能被取消的。
没有物业,社区会丧失秩序、疏于管理和维护的小区会快速的衰败,房价会大幅下跌,最终损失的还是业主自己。
物业可能有多种不同的管理方式。无论是那种形式的物业服务,包干制、酬金制、信托制、信酬制,都需要专业的物业团队来维护。
这里我给大家介绍一本书——《再现枫丹丽影》。
这是北京海淀区西三旗的一个小区,枫丹丽舍的业主委员会与入驻社区的物业共同编撰的一本书,全程详细的讲述了小区引入北京瑞赢酒店物业,开展酬金制的流程与小区的变化。
枫丹丽舍是个法式风情的花园洋房社区,曾经有让业主引以为傲的法式大花园绿地、凯旋门、喷水池等公共设施,但由于管理不善,社区非常混乱、绿地荒芜、设施破损严重,还发生过多起盗窃案,仅一个夏天就有55户被盗。
枫丹丽舍采用酬金制引入瑞赢酒店物业进场后,物业优先解决安全问题,一次性加装了150个摄像头,守护了安全底线。公司又依次对小区的显性、隐性的设施设备、中心公园、标志建筑、停车位、夜景灯光等进行修复、优化,得到了小区业主的认可。
这个小区的物业费由原来的每月每平米1.62元,经过业主大会投票表决提升为每月每平米2.93元。虽然物业费涨价了,但引入瑞赢酒店物业开展酬金制后,小区物业费收缴率还从之前的80%涨至第二年的96.6%,此后一直保持在99.4%以上。
专业的物业管理让小区恢复了美丽,让业主的资产得到了保值增值,这就是物业的价值体现。
今年我们与瑞赢酒店物业合作,共同编制了《酬金制白皮书》,希望能够给更多的朋友作为参考。
深圳物协曾刊发了深圳鸿荣源物业的文章《在“取消物业”声中的思考》,文中指出:“物业资产管理维护非常必要。非驻场的轻资产运营是不利于基层社区治理的。而基层社区的编制有限,基层治理亟需外部的一群专业团队加持。”
11月底,我们受内蒙古鄂尔多斯市住建局的邀请,出席了鄂尔多斯物业高质量发展专题培训会。我们了解到,鄂尔多斯刚刚发布了《住宅物业服务全覆盖提品质三年行动方案》,要求在2025年实现小区物业管理服务全覆盖,选聘物业服务企业,实行专业化物业管理。
我们也可以明显感受到,“党建引领”、“枫桥模式”正在成为社区基层治理的有效路径,物业企业也正成为社区基层治理不可或缺的重要组成部分。
目前来看,取消物业的声音,主要来自住宅业态,而在各类非住宅业态中,后勤服务的市场化改革仍在如火如荼的进行中,商业写字楼等业主单位也非常重视物业服务对资产的保值增值。
面对取消物业的声音,我们认为,没有必要夸大对行业的影响,但同时应该保有敬畏心。这个行业的基础和根本是做好“对物的管理”和“对人的服务”。同时,物业人应该要讲好自己的故事。
带资进场-从春秋到战国时代
如果说取消物业是来自行业外部的焦虑,那么“带资进场”就是行业内部的焦虑。带资进场折射了物业企业之间竞争的激烈程度,从春秋演进到战国时代。春秋时期大家都还是谦谦君子,战国时代就是灭国之战。
2023年,万科物业的736万天价带资进场费,引发行业的普遍关注。
西安缤纷南郡,是一个拥有5500户业主的大型社区,激烈的物业之争在此上演。参与竞聘的物业企业有彩生活、金茂服务、金地物业及万科物业,分别带资120万、350万、200.96万、736万,堪称“豪门论剑”。
在西安项目的路演期间,进入“决赛”的万科物业、金地物业、金茂服务都在现场进行了大手笔的宣传,巨幅展板、模特走秀、安保路演、客服才艺、社区便民活动,充分展示。有业内人士表示:这是他见过的史上“规模最大、规格最高”的一次小区民间路演宣传活动。
最终金茂服务成为最后赢家。在这个案例中,作为行业带头大哥的万科物业带资736万,也将业内关于带资进场的关注和讨论推向了高潮。
万物云副总经理兼首席客户官杨光辉在回应市场质疑时曾解释:“带资进场”是当前市场上的一种说法或一种做法,但是万科物业从来没有使用过“带资进场”的方式和做法,公司是在蝶城战略的规划下,通过投入智慧社区的改造资金跟客户共同打造智慧社区的。
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